爆発的に増える「空き家」対策、4つのパターン

実家が空き家になっている、住んでいた両親もなくなり、引き継ぐ兄弟家族もいないとなると、どうしても空き家になってしまいます。この家の処分やこれからについて悩んでいる人も少なくないでしょう。昔でいえば当たり前のように長男や長女が家を継ぐということで、住み続けていたと思うのですが、都内に働きに出てしまったり、自分で所帯を持ち、新しい家を建ててしまう人も多いので、そうなると古い家は必要がなくなってしまいます。立て壊すにも費用は掛かるし、ただただ持っているだけでも土地の税金は毎年かかってきます。今は他人事ですが、いつわが身に降りかかる事かわかりませんね。

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「空き家を抱えているが、どう処分したらよいか」「実家が将来空き家になった場合、どうしたらよいか」

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筆者の元には空き家の処分について連日相談が寄せられており、「空き家問題」は今や大きな社会的課題なのだと、改めて認識させられる。

■空き家の大幅増加は既定路線

これから本格的な人口減少が続く日本で、空き家が今後も大幅に増加し続けるのは既定路線だ。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は2013年時点で820万戸、空き家率は13.5%と過去最高を更新した。さらに次回調査の2018年には空き家が1079万戸、23年には1404万戸と、ものすごいペースで増加するといった予測もある。

こうした事態を受け、2015年5月には「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家対策法)」が全面施行された。空き家を放置すると所有者責任を問われることもある。防犯、景観、衛生などの観点から、危険や害があると判断されると「特定空き家」に認定され、固定資産税の軽減措置は見直されることになり、増税される。また。立ち入り調査や修繕、撤去命令のほか、最終的には行政代執行で建物を解体され、その費用は所有者に請求されることになる。

ひとたび「特定空き家」に認定されたら大変だ。固定資産税は6倍に跳ね上がり、外壁などが落ちる、害虫や犯罪の温床になるなどして周囲に迷惑をかけるどころか、歩行者にケガをさせるなどの懸念もある。建物というものは、放置しておくほど傷む。6カ月も放置された建物は、主に換気が不十分であることなどから、そのままでは住むことができないほど劣化してしまう。あまりに劣化が激しいと、「売る」「貸す」といった処分もできない。

「相続放棄」する場合には

実家を相続した後、いざ処分しようと思ってもできないといった事態は避けたい。自治体に寄付するという方法もあるが、自治体に寄付受け入れ義務はないうえ、さまざまな要件があり実現は容易ではない。隣家や企業などに寄付するといった手段も、寄付先にとって利用価値がある、換金できるなどのメリットがないと成立しないだろう。

空き家を引き取らない「相続放棄」という方法は、空き家を含むすべての財産を同時に放棄する必要がある。相続放棄申請は、被相続人の死亡を知ってから3カ月以内に行わなければならない。期間内に決められない場合は、期間延長の申し立てが必要になる。

ベストの選択肢は、相続が始まったら具体的にどうするか、事前に親と子で話し合っておくことだろう。こうした話を子供側から持ち掛けるのは難しいところだが、「最近は空き家が問題になっているようだ」といった一般論から入りつつ、実家の将来について話し合っておきたい。

■「家族の思い出がある」から空き家放置?

空き家が放置される原因の中には「実家や親の思い出が残っており、処分するのは気が引ける」といったケースも多いが、そうやって躊躇していると前述のとおり建物はドンドン傷んで市場性を失ってしまう。親が介護施設に入り、実家が事実上空き家になっているケースは判断が難しいだろう。あくまで親自身の決断が必要だが、筆者の経験では、この段階で実家を処分するのは30%程度。市場性があるうちに処分・換金するのは、今後の介護費用のことなども考えれば賢明だ。

「相続財産の棚卸し」も重要になる。遺言を残すなど事前の取り決めがなかった場合、相続人同士の話し合いで何をどう相続するかが決まるが、その際基準となるのが「法定相続分」だ。相続人が複数いて不動産持ち分が共有になると、後の処分に支障が出る可能性もある。まずは資産・財産の棚卸しをして、専門家に相談しつつ、必要があれば遺言を残すなど、後の相続や財産の処分がスムーズに進むようにしておくことが求められる。

さて、このような対策を経て、空き家を相続したら、どうすればいいか。空き家の扱いは大きく以下に分類できる。

【選択肢1】売却する

いちばんお勧めなのが売却だ。都心や都市部の一等立地以外、大半の地域は住宅価格の下落が予想される。特に高度成長期に分譲されたベッドタウンは、年3%以上下落し続ける予測もある。特段利用する予定がなければ、できるだけ早期に売却することがよいだろう。ほとんどのケースで売値は「今」がいちばん高いはずだ。

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